如開發商交付與合同約定嚴重不符房屋 能否要求解除合同？
2022-09-01 16:04:11 來源：名律日報
在商品房買賣交易中，如果開發商交付與合同約定嚴重不符的房屋，購房者能否以此為由要求解除合同？近日，在山東省濟南市槐蔭區人民法院審結的一起商品房買賣合同糾紛案中，法院認定買受人武某在購買案涉房屋時并不知道房屋的實際戶型結構，判令解除購房合同。
法院查明，2019年4月5日，武某作為買受人，與出賣人某置業公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定武某以210萬元購買置業公司開發的某樓盤商品房，附隨該合同有五個附件。附件一房屋平面圖中，案涉房屋結構顯示了房屋的四周墻體及內部洗手間的墻體，內部無其他墻體，武某在該平面圖中涉及本案房屋部分簽名捺印。附件五《補充協議》約定：“根據建筑結構安全、消防要求、保證整體建筑完整性及商業經營需要，該房屋室內天棚局部可能有結構梁、明管；室內有結構柱或剪力墻、穿梁套管、穿墻套管等，以上情況最終以實際交房為準。”
隨后，武某支付了全部購房款并辦理了房屋交接手續。然而，進入房屋后的武某發現，相比合同約定，房屋內部多出了三堵墻，將室內分割為大小不等的數個分散空間。武某很是不滿，于2020年11月3日向置業公司發出解除合同的通知，置業公司未予回復。武某遂向槐蔭法院提起民事訴訟，請求依法確認解除其與置業公司簽訂的房屋買賣合同，并判令置業公司返還購房款及利息。
庭審中，某置業公司提交《樓盤已閱文件簽名確認單》（以下簡稱《確認單》）及《樓盤商鋪戶型鑒賞》（以下簡稱《戶型鑒賞》）。《確認單》中公示內容欄中載有“戶型圖”一項，后面打有對號，下方載明“本人在購買某置業公司物業前，對本物業上述資料已經閱讀、了解并認可”，武某在確認單上簽名捺印。《戶型鑒賞》中的房屋顯示了實際存在的全部內部墻體。
某置業公司據此辯稱，武某在購買涉案房屋和簽訂合同前，已對房屋的戶型結構進行了了解，且雙方簽訂的補充協議第一條也載明了室內有結構柱或剪力墻等情況、以實際交房為準等內容，請求駁回武某的訴訟請求。
此外，武某與置業公司均認可多出的三堵墻系承重墻，不能拆除。
槐蔭法院經審理認為，某置業公司提供的證據無法證實武某在購買房屋時已完全了解房屋的實際戶型結構，認定武某在購買案涉房屋時并不知道房屋的實際戶型結構，即房屋內部存在三面承重墻體。針對某置業公司依據補充協議條款主張武某不具有合同解除權，法院認為，案涉房屋因三堵承重墻的存在使得房屋現狀與合同約定相比發生了重大改變，已明顯超出了補充協議所能涵蓋的情形，故其主張依法不能成立。最終，槐蔭法院判決武某與某置業公司簽訂的《商品房買賣合同》解除；某置業公司退還原告武某購房款210萬元；武某退還某置業公司案涉商品房；某置業公司賠償原告武某相應利息損失。
宣判后，置業公司提出上訴，但未繳納上訴費。濟南市中級人民法院依法作出民事裁定：本案按某置業公司自動撤回上訴處理。
一方違約致合同目的無法實現另一方可解除合同
本案承辦法官表示，《商品房買賣合同》是買賣雙方就案涉房屋進行要約、承諾并最終達成合意的主要載體，合同標的物即案涉房屋的基本信息均應在合同中予以體現。本案中，武某購買的房屋系期房，在簽約時房屋并未實際建設完畢，武某無法通過房屋現狀了解房屋的實際情況，其獲取房屋信息的主要載體即商品房買賣合同。案涉合同中的房屋平面圖中，房屋戶型結構并未顯示房屋內部存在本案爭議的三面墻體。
某置業公司主張武某在《確認單》中簽字確認已經閱讀、了解并認可房屋戶型圖，但其提交的顯示房屋內部存在墻體的《戶型鑒賞》，與確認單載明的“戶型圖”名稱不一致，且《戶型鑒賞》中也沒有武某的簽名。置業公司據此主張武某在購買房屋時已完全了解房屋的實際戶型結構，依據不足，法院不予采信。
同時，房屋中存在的三面墻體，把房屋空間分割成了大小不一的數個零散空間，分別使用可用性很差；如整體使用，又因空間被墻體阻隔，很難統籌利用。且三堵墻體均系承重墻，無法通過拆除等方式改變房屋的實際戶型結構，這使得案涉房屋戶型結構、布局等與合同約定發生了重大的改變，與武某在簽訂合同時對房屋的使用預期嚴重不符，已無法實現其合同目的。因此，武某享有合同解除權，有權與置業公司解除案涉《商品房買賣合同》。
法官表示，在商品房買賣中，房屋內部結構屬于影響購房者締約的重要因素。若購房者發現房屋現狀與雙方合同約定的房屋狀況存在根本性的改變，導致房屋使用和利用價值大大降低，且已經完全超出其購買該房屋的初衷和使用預期，降低了其對該房屋的使用價值預期，可以按照民法典的規定，以開發商違約且其違約行為導致合同目的無法實現為由，與開發商解除商品房買賣合同。
