二手房價格怎么定價？如何查房子是否被抵押？
2022-09-02 15:51:05 來源：找法網
一、如何查房子是否被抵押 在買房的時候要避免買到被抵押了的房子，首先可以自己去查查有關情況，最直接的方法就是看房產證和土地證，叫房主出示房產證就可以知道房子是否被抵押。
如果房子被抵押了，產權證上是蓋有抵押章的。此外，房子辦理了抵押，產權證可能會存放在銀行里的，所以如果房主不愿意提供或不能提供房產證和土地證的話，房子很可能被抵押了。
當然了，還有直接到房產所在地的住房和城鄉建設局咨詢，也是一種可以考慮的方法。
另外，除了被抵押的房子要注意房主有沒有隱瞞的情況，還要注意下面幾種情況的房子也是不能買的：
（一）以出讓方式取得土地使用權但不符合出讓土地使用權的條件的;
（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
（三）依法收回土地使用權的;
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
（五）權屬有爭議的;
（六）未依法登記領取權屬證書的;
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
二、房子抵押貸款怎么貸 （一）申貸資料
1.借款人的有效身份證、戶口簿；
2.婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調解書或離婚證（注明離異后未再婚）；
3.已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結婚證；
4.借款人的收入證明（連續半年的工資收入證明或納稅憑證當地）；
5.房產的產權證；
6.擔保人（需要提供身份證、戶口本、結（未）婚證等）
注意：
1. 必須有抵押物才能貸款，而且貸款金額和貸款期間利息總和不能超過抵押物評估價值的1/2；
2. 有長期穩定的足以支付每月貸款本息的收入來源；
3. 擔保人；
貸款需要支付律師見證費、抵押登記費、抵押房產的保險費、房產的評估費等。
一般貸款下來要1個月左右
（二）貸款金額
1. 住宅類房屋：貸款額最高可達到評估價的70%-80%
2. 公寓類房屋：貸款額最高不超過評估價的60%
3. 別墅類房屋：貸款額最高不超過評估價的70%
4. 商業類房屋：貸款額最高不超過評估價的60%
（三）手續流程
1. 借款人貸款前填寫住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明；借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件；借款人具有法律效力的身份證明；符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明；抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據；購建住房的合同、協議或其他證明文件；貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
2. 銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。
3. 借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。
4. 借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證。
5. 貸款合同簽訂并經公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。
6. 貸款申請人按月還款。
（四）貸款條件
1、有合法的居留身份；
2、有穩定的職業和收入；
3、有按期償還貸款本息的能力；
4、有貸款行認可的資產進行抵押或質押、或（和）有符合規定條件的保證人為其擔保；
5、有購買住房的合同或協議；
6、提出借款申請時，在建設銀行有不低于購買住房所需資金的30%的存款；若已做購房預付款支付給售房單位的，則需要提供付款收據的原件和復印件。
7、貸款行規定的其他條件。
三、二手房價格怎么定價 （一）賣家自估價
售房者在賣房之前都會給自己的房子定出一個“理想價格”，這個價格通常是結合地理位置、配套設施、房屋戶型、使用面積、升值潛力等因素估算出來的。大部分人對自己的東西都會偏愛一些，而基于這樣的心理估算出來的價格往往就會偏高。
（二）中介估價
售房者如果想要通過中介進行交易，在自己估算完價格之后就會找到中介，這時中介會再估算一次價格。通常來說，中介會先檢查房產的狀況，并比較當地郊區或城鎮同類房屋的房價，然后給出估價，這個價格往往會在一個區間內，因為中介需要留出能夠賺取的利潤和與買家討價還價的空間。
（三）銀行估價
如果買家需要辦理房貸來購買你的房子，那么銀行就必須衡量出房屋的價值，以便擬定出買家的貸款金額。不過，銀行的估價往往會比較保守，通常會比市場上同等房屋的售價要低10%到20%之間。
（四）房屋售價
房屋的真實售價向來不會和賣家的自估價或中介的估價相同，因為這中間會受到許多人為因素的影響。而且，如果是通過中介進行買賣的話，中介為了給自己賺取更多的利潤，一般都會提價出售，所以房屋的真實售價會比中介估價高出一些。
