商業用地與工業用地有什么區別？返還房屋的請求是否得到支持？
2022-10-28 09:54:09 來源：稅法網
商業用地與工業用地的區別：
商業用地和工業用地的區別主要有以下四個方面：
1、土地用途性質不同商業用地的用地性質是用于建設商業用房屋，工業用地指工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。
2、土地使用年限不同根據我國相關法律規定，商業用地最高使用年限為40年，工業用地最高使用年限為50年。
3、地價不同通常來說，當地政府為了招商引資，帶動當地經濟發展和就業，會適當控制工業用地價格。商業用地價格遠高于工業用地價格。
4、銷售限制不同商業用地開發銷售可以根據顧客需要進行面積劃分，對購買群體無限制條件；但工業用地開發銷售辦理產權時存在兩個限制條件，其一最小分隔單元面積不小于300平方米，其二受讓(租賃)人應為非自然人，必須是企業法人。
返還房屋的請求是否得到支持：
在本案中，吉春公司還請求該房產的占有人銀建公司返還房屋。基于前面的分析，我們可以認定，吉春公司的并不能基于合同解除以后的原物返還請求權提出請求。所以，吉春公司提出的返還房屋的請求，只能是根據物權請求權中的所有物返還請求權。但是，由于我國民事立法中尚未規定物權請求權，所以，吉春公司只能通過擴張解釋《民法通則》第117條第1款的規定(即"侵占國家的、集體的財產或者他人財產的，應當返還財產，不能返還財產的，應當折價賠償。")，從而獲得請求權規范基礎。7
但是，吉春公司如果要依據物權請求權來請求銀建公司返還房屋，吉春公司必須仍然對房屋享有所有權。無疑在與新莊公司就買賣房屋達成協議前，吉春公司享有房屋所有權。現在的問題就是，房屋所有權是否已經移轉給了他人。
在本案中，新莊公司于2001年1月10日交付了價款，同時，賣方吉春公司也依合同約定完成交付，將該樓盤移轉占有給新莊公司，并著手辦理產權過戶登記手續。但是，直到訴訟之時，登記手續并沒有辦理完畢。8根據《城市房地產管理法》第六十條第三款規定:"房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上人民政府房地產管理部門申請房產變更登記……。"此處僅僅指明"應當"登記，而對于未登記的效力如何，卻沒有明文規定。根據2000年《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第9條的規定，"法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。"另外，根據我國權威學者的解釋，我國不動產的物權變動采債權形式主義模式，所以，登記為不動產物權變動的生效要件，不經登記不發生不動產所有權的移轉。9所以，我們可以得出結論，在本案中，雖然吉春公司和新莊公司沒有完成登記手續，但是，雙方之間的買賣合同并不因此而無效，只是不發生所有權移轉的法律效果而已。因此，吉春公司主張所有物返還請求權是有法律根據的。
但是，雖然房屋所有權尚未移轉給新莊公司，如果銀建公司能夠依據善意取得制度獲得所有權，則吉春公司仍然會喪失所有權，從而也就不能再行使所有物返還請求權。
我國法律中雖然沒有明確規定善意取得制度，但是《民法通則意見》第89條規定:"在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。"根據學者的解釋，這一規定體現了善意取得的精神。10所以，我們可以通過擴張解釋該條規定從而使得善意取得制度在本案中得到適用。
但是，善意取得制度適用的一個要件就是，第三人(在本案中即銀建公司)必須是善意的。善意是指不知情，即不知道或不應知道讓與人轉讓財產時沒有處分該財產的權限。11在本案中，銀建公司在購買時到房地產登記部門查閱登記，登記機關告知該房產過戶手續已經領導批準，正在辦理過戶手續。由此可見，銀建公司知道新莊公司在轉讓給房屋時并不享有房屋的所有權，因此，不能認定銀建公司是善意的。所以，我們不能適用善意取得制度，從而使得銀建公司獲得房屋的所有權。
需要指出的是，銀建公司還可能提出的另外一個抗辯就是，其對房屋的占有是有權占有或者新莊公司是有權占有。如果此種抗辯成立，那么，吉春公司也不能行使所有物返還請求權。當然，此種抗辯的法律依據在我國現行法上也難以尋覓。但是，根據各國民事立法的通例12，占有人或者作為其權利來源的間接占有人對所有權人對所有權人有權占有時，占有人可以拒絕將物返還13.也就是說，如果在本案中如果銀建公司或者新莊公司中的任何一個有權占有房屋，那么，銀建公司都可以對吉春公司的主張提出有效的抗辯。
要考察銀建公司是否是有權占有，我們必須明確，此前新莊公司是否是有權占有。如果新莊公司是無權占有，那么，銀建公司自然不可能是有權占有。
在本案中，新莊公司是基于合同和吉春公司的意志而占有房屋，此種占有是否是有權占有呢?根據學者的看法，具有法律上之原因之占有為有權占有(又稱為有權源占有、正權源占有)，該法律上之原因或者根據，學說上稱為權源(或本權)。例如所有人、地上權人、典權人、承租人、借用人之占有標的物，系基于其所有權、典權、租賃權或使用權，具有占有之權源，故均為有權占有是。14所謂本權，即"得為占有之權利"，指基于一定的法律上的原因而享有占有的權利，主要包括物權與債權。15在本案中，新莊公司是基于合同而吉春公司的意志而占有房屋，此種占有是否是"本權"呢?
在不動產已經移轉占有，而未辦理登記手續的情況下，買賣契約是否足以作為買受人占有買賣標的物的權源呢?對于此問題，學界向來有兩種截然不同的觀點:
(1)否定說。持這種觀點的學者認為，占有之具有排他性，系因占有人于占有物上，行使之權利，推定其適法有此權利，倘占有物已證明系他人所有，則占有人即無再對物之所有人行使排他權之余地。16
(2)肯定說。持這種觀點的學者認為，一方面，買受人可依買賣契約而向出賣人請求辦理登記過戶手續，另一方面，買受人占有標的物，系基于出賣人之交付，自非"侵奪"，亦非"無權"，不符合所有權返還請求權之要件，蓋民法(此處指臺灣地區"民法"-筆者注)第七百六十七條前段所稱之"無權"，應含有"不法之評價"，此可從其下之侵奪用語可知。另外，出賣人也不得以物權優于債權之理由，作為買受人無權占有之主張，蓋物權之優于債權，通常是于有第三人出現之情形。在無第三人之場合，當事人此時只有債之關系，自受其拘束，否則，物權恒無法透過債權而生變動。17
我認為，否定說較為妥當。其理由在于:第一，買受人得依據買賣契約請求出賣人辦理登記手續本身并不足以證明買受人占有是有權占有。因為買受人基于買賣合同而對出賣人享有請求其移轉標的物所有權的權利。但是，買受人要占有該標的物，必須以享有對標的物的所有權為前提。第二，所有權作為一種對世權，應當也必須可以對抗包括買受人(尚未取得標的物所有權的買受人)在內的任何人。如果標的物的所有人不能請求買受人返還標的物，則所有人的所有權必然虛化。第三，雖然標的物的所有人享有所有物返還請求權，但是，此種權利的享有并非排斥了所有人應當依照買賣契約承擔的違約責任。
總之，我認為，根據買賣合同，新莊公司只是獲得了請求吉春公司移轉房屋所有權的權利，新莊公司只有獲得了所有權，才能構成對房屋的有權占有。在尚未取得房屋所有權的情況下，新莊公司的占有是缺乏本權的占有，是無權占有。
既然新莊公司的占有是無權占有，那么，我們就可以直接認定，銀建公司的占有也是無權占有。因此，銀建公司不能以"有權占有"為由提出抗辯。
綜上，我們可以得出結論，吉春公司請求該房產的占有人銀建公司返還房屋的請求應當得到支持。
