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一、商品房廣告內容未兌現能判定開發商違約么

根據2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”之規定，龍泉房地產開發公司作為出賣人，違反了該條規定，故應承擔違約責任。銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場。目前90%以上的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。由于我國商品房市場管理機制不健全，對銷售宣傳廣告缺乏有效的規范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進行銷售時往往作出一些虛假、夸大不實的宣傳，導致糾紛出現，擾亂了商品房市場秩序。根據合同法第15條規定，對商業廣告原則上認定為一種要約邀請，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內容作為合同內容。但出賣人在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發出售的商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并由此對買受人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，在買受人就此內容提出訂立合同時，該銷售廣告內容的對象就已特定化。根據合同法第14條關于要約的規定，應當將該內容視為要約，而買賣合同的訂立則視為買受人對出賣人要約的承諾。在此特定的情形下即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應當認定為合同內容。當事人違反該內容時，應當承擔違約責任。

二、售樓廣告糾紛如何處理

對于開發商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據合同追究開發商的違約責任，但可以追究開發商發布虛假廣告的責任。根據《廣告法》第37、38條規定，發布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。因此，購房人發現受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導，就要及時向政府有關管理機關舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。

同時，國家工商行政管理總局發布的《商品房廣告發布暫行規定》也對房地產廣告所應遵循的原則、事項以及禁止出現的內容作了規定，購房人也可根據該暫行規定檢查銷售廣告問題。

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