2023營改增最新政策會影響房價(jià)嗎？個(gè)人住房貸款監(jiān)管有哪些？
2023-03-03 13:51:18 來源：法律專家網(wǎng)
年初以來，一線城市如北上深樓市火爆，隨之高漲的是房價(jià)。根據(jù)海通宏觀研究機(jī)構(gòu)的估算，目前，中國一線城市房屋總價(jià)值可買下半個(gè)美國。
此外，國土資源部部長姜*明表示，要增加土地供應(yīng)面積。在談及主要措施時(shí)，姜*明表示，一是對保障性安居住房實(shí)行土地的應(yīng)保盡保;二是充分發(fā)揮政府土地收儲的作用，及時(shí)增加土地供應(yīng)面積;三是盤活城市閑置土地，特別是一些房企長期囤積沒有開發(fā)的土地;四是加大城市低效利用的土地再開發(fā)，支持棚戶區(qū)和城中村改造;五是堅(jiān)持和完善招拍掛制度，防止異常交易推高房價(jià)。此外，姜*明直接回應(yīng)道：“有些人擔(dān)心一線城市土地調(diào)控會不會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，城市開發(fā)邊界會不會突破，這些肯定不會發(fā)生。”
3月7日，北京市常務(wù)副市長李*祥表示：下一步北京將嚴(yán)格執(zhí)行限購尤其是通州的限購政策，與此同時(shí)，也將從人口疏解的戰(zhàn)略出發(fā)，控制房地產(chǎn)開發(fā)投資。通過控制房地產(chǎn)的開發(fā)控制人口過載。
為了解決過熱的問題深圳拿出了很直接的措施。3月初，深圳市委書記馬*瑞表示：高房價(jià)是深圳當(dāng)前難解決的大問題，但政府不可能袖手旁觀。未來，深圳將大量供應(yīng)原特區(qū)外土地。馬*瑞介紹，深圳空間非常小，沒有土地之后，就提出陸、海要用好，中央和省里非常贊同深圳拓展發(fā)展空間，包括填海55平方公里，陸地整備50平方公里左右，“深圳還有100多平方公里，大家可以想象未來還有發(fā)展空間。”
據(jù)媒體報(bào)道，北京、上海、深圳這三個(gè)一線城市已經(jīng)在儲備政策，“兩會”后便可能出臺相應(yīng)的調(diào)控措施，具體內(nèi)容可能包括嚴(yán)格限購審核、擴(kuò)大市場供應(yīng)、打擊捂盤惜售、規(guī)范金融杠桿等，以抑制房價(jià)過快上漲。
三四線城市：降價(jià)+城鎮(zhèn)化
與火爆的一線城市樓市截然不同，大部分三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。據(jù)北京青年報(bào)消息，兩會代表委員和專家普遍認(rèn)為，三四線城市遲早將走降價(jià)去庫存的路徑。
全國人大代表金*仁認(rèn)為，三四線城市中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房價(jià)會進(jìn)入下行通道。全國人大代表**明蔡繼明直言，一邊是2.7億農(nóng)民工因買不起房而不能進(jìn)城落戶，另一邊是大量的存量房價(jià)格高不可攀。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，對房地產(chǎn)市場的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長期低迷的困境。
今年的政府工作報(bào)告中指出，“今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍”。這是《政府工作報(bào)告》首次提及“租購并舉”的辦法。這意味著，我國將繼續(xù)打通存量房與保障房及租賃市場渠道，完善租賃市場，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應(yīng)轉(zhuǎn)化。
此外，政府工作報(bào)告中設(shè)立目標(biāo)“到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%”，這或?qū)⒁惨馕吨r(nóng)民工成為三四線城市去庫存的主力。專家預(yù)測，在需求端，中央將繼續(xù)推動(dòng)首套及改善性需求釋放，鼓勵(lì)農(nóng)民工等新市民購房。
國家發(fā)改委主任徐*史表示，化解庫存，首先要加快農(nóng)民工市民化的進(jìn)度，來擴(kuò)大住房的需求，同時(shí)加快城市的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)等進(jìn)度，貨幣化安置可以收購這些存量用房，來解決需要享受住房保障的這些居民的需要。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉*玉認(rèn)為，理論上10%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場的庫存壓力。
個(gè)人住房貸款監(jiān)管：治理“首付貸”
兩會期間，部長們也對當(dāng)前引起熱議的“首付貸”密集發(fā)聲。部分市場人士認(rèn)為以“首付貸”為代表的杠桿資金是推動(dòng)此輪房價(jià)上漲的一個(gè)重要因素。
首付貸是指金融機(jī)構(gòu)為無法支付全額首付款的客戶提供的用于首付的貸款。市場人士普遍認(rèn)為，首付貸的主要風(fēng)險(xiǎn)是樓市下跌的違約風(fēng)險(xiǎn)、抵押房風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。此外，炒房者借助首付貸這種“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。過度杠桿化則可能驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險(xiǎn)傾向人群涉足住房融資，容易產(chǎn)生“次級貸款”，加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
兩會期間“金融改革與發(fā)展”媒體發(fā)布會上，在回答“如何看待首付貸”時(shí)，央行副行長潘*勝表示，央行會同有關(guān)部門一起，結(jié)合即將開始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng)，對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務(wù)，開始進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。
央行行長周*川更是在記者會上表態(tài)，P2P做“首付貸”資質(zhì)成問題，必須明晰資金來源，銀行要對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，首付不能是借來的。
對此，分析人士指出，有了央行的表態(tài)，可以預(yù)見兩會后政府將加強(qiáng)對于中介行業(yè)的監(jiān)管，房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款監(jiān)管政策“風(fēng)雨欲來”。
落實(shí)營改增：企業(yè)是否會加入搶房大軍
按政府工作報(bào)告的要求，今年5月1日要全面落實(shí)“營改增”，試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。
業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)營改增可有效降低企業(yè)購房成本，有助于房企減輕稅負(fù)。營改增覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)對于所有企業(yè)來講都是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時(shí)，購置辦公樓的成本會降低，同時(shí)，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，可以有效去化寫字樓庫存。
此前財(cái)政部部長樓*偉在回答營改增相關(guān)問題時(shí)表示：“今年5月1日施行的營改增擬準(zhǔn)備方案是，17%的標(biāo)準(zhǔn)稅率不提高，但新增不動(dòng)產(chǎn)可以納入抵扣。”
消息傳來，“企業(yè)有望加入購房大軍”成為人們熱議的話題。目前，商業(yè)地產(chǎn)依然處于低谷期，企業(yè)是否即將大量買房目前還不得而知。等財(cái)政部出臺具體減稅方案后，才能更清楚地了解到，營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)的真正影響。不過，市場人士認(rèn)為，總的看來，營改增將促進(jìn)企業(yè)投資樓市。
