房屋轉(zhuǎn)租的收益所屬權該如何判定？處理房屋轉(zhuǎn)租糾紛的注意事項是什么？
2023-04-07 16:22:08 來源：法制法律網(wǎng)
房屋轉(zhuǎn)租的收益該歸誰
不當?shù)美侵笡]有合法依據(jù)而獲得利益并使他人利益受損害的事實。因此持第二種觀點的人認為，承租人的擅自轉(zhuǎn)租是沒有合法根據(jù)的，其收益是基于出租屬于出租人所有的房屋而獲得，構成對出租人合法權利的侵害，屬不當?shù)美D(zhuǎn)租人應將所獲不當?shù)美颠€于受損失的出租人。
房屋轉(zhuǎn)租一般都存在著轉(zhuǎn)租收益的問題，對于合法轉(zhuǎn)租收益，除合同有約定外，一般歸承租人所有。主要依據(jù)是《合同法》第225條的規(guī)定：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外”。
而實際上，擅自轉(zhuǎn)租收益是否構成不當?shù)美词欠穹喜划數(shù)美某闪⒁３凶馊松米赞D(zhuǎn)租，其收取的新租金若高于原租金，則可從中得到利益，但承租人仍繼續(xù)按原合同約定向出租人交租，出租人并未直接受到損害。也就是說出租人以收取租金作為對價，已將房屋的使用收益權能移轉(zhuǎn)給承租人，出租人在租金收益方面并沒有受到損害。因此，擅自轉(zhuǎn)租收益不屬于不當?shù)美?/p>
如何處理房屋轉(zhuǎn)租糾紛
(一)轉(zhuǎn)租合同有效的條件：除了應具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應具備以下條件：1、征得原出租人的同意;2、轉(zhuǎn)租合同約定的租期不得超過原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。
(二)出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人又將該物業(yè)轉(zhuǎn)租他人(即受轉(zhuǎn)租人)。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉(zhuǎn)租人的權利、義務的，應將受轉(zhuǎn)租人列為第三人參加訴訟。
(三)出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人將該物業(yè)辦成某類專業(yè)市場后，又分割成多個小單元轉(zhuǎn)租給眾多受轉(zhuǎn)租人的，出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉(zhuǎn)租人實際使用的物業(yè)，可不列受轉(zhuǎn)租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體。
若出租人起訴要求解除合同，則應先審查是否確需解除合同：如確需解除，則應將眾多受轉(zhuǎn)租人列為案件第三人，因出租人解除合同、收回物業(yè)的行為勢必影響受轉(zhuǎn)租人對該物業(yè)的使用及裝修權益等;如無需解除合同，則不列受轉(zhuǎn)租人為案件第三人。
