房屋買賣糾紛執行賠償一審審限要多長時間？基本原則有哪些？
2023-04-26 14:56:53 來源：法制法律網
一、房屋買賣糾紛執行賠償要多長時間
一審審限：
根據《民事訴訟法》第一百四十九條（普通程序）
人民法院適用普通程序審理的案件，應當在立案之日起六個月內審結。有特殊情況需要延長的，由本院院長批準，可以延長六個月；還需要延長的，報請上級人民法院批準。
第一百六十一條（簡易程序） 人民法院適用簡易程序審理案件，應當在立案之日起三個月內審結。
二審審限：
第一百七十六條 人民法院審理對判決的上訴案件，應當在第二審立案之日起三個月內審結。有特殊情況需要延長的，由本院院長批準。
執行程序：
第二百二十六條
人民法院自收到申請執行書之日起超過六個月未執行的，申請執行人可以向上一級人民法院申請執行。上一級人民法院經審查，可以責令原人民法院在一定期限內執行，也可以決定由本院執行或者指令其他人民法院執行。
所以，根據以上法律條款，在不延長期限的情形下，走完所有普通程序，大概需要一年半的時間，簡易程序則是一年。當然，這些時限都是一般情況，因為每個訴訟案情不同和不同法院的辦事效率也不同，存在超期情形。
二、基本原則
處理、調解房地產買賣糾紛的基本原則是：
依法保護合法的房地產買賣關系，切實保護產權所有者一—國家、集體和公民個人的合法權益；打擊利用房地產買賣進行投機倒把，牟取暴利等違法活動。在這一原則指導下，處理房地產買賣糾紛的基本方法是：
（一）、審查買賣雙方當事人的主體資格是否合法
這是正確處理房地產買賣糾紛的前提條件，其內容包括：賣方是否有權出賣，買方是否有權購買。例如：出賣人是不是該房地產的權利人，出賣的房地產是個人所有還是幾人共有或共同共有，其他共有人是否同意出賣。如果出賣人不是該房地產的權利人，就要查明出賣人對所賣房地產是否有法定的或委托的處分權。如果經過審查，這些問題的答案都是肯定的，則可以認為賣方當事人主體資格合法。對于房地產的購買人，則要審查他們是否有購買權，是否是合格的當事人等。
（二）、審查買賣雙方的意愿表示是否真實
在買賣合同中能否表示雙方當事人的真實意愿，是能否產生買賣糾紛的重要原因，在處理中要認真審查一方對他方是否有欺詐、隱瞞、脅迫，或乘人之危而使對方在違背自己真實意愿的情況下進行房地產的出賣或購買行為；房地產買賣合同是否顯失公平；當事人一方對合同是否有重大誤解等。
（三）、審查房地產買賣合同的形式要件是否具備
主要包括兩個方面的內容：一是看房地產買賣是否采取了書面合同的形式，主要條款是否齊備；二是看是否按照國家有關法律法規、地方人民政府的有關規章的規定到房地產管理部門進行了產權轉移登記。對城市私有房屋的買賣應區分《城市私有房屋管理條例》生效前后的具體情況，區別對待。
（四）、審查房地產買賣活動是否有違反法律規定的行為
如雙方當事人是否有以房屋買賣的合法手段掩蓋非法目的的行為；是否維護了同等條件下的優先購買權；出賣享受政府或單位補貼、優惠購建房屋的是否已滿禁賣期限；是否侵犯了原產權單位的優先購買權。
經過審理，凡經過合法手續確立了買賣關系的應予維護；非法買賣他人的房地產的，其買賣關系無效；在國務院《城市私有房屋管理條例>>頒發前的私房買賣只要雙方自愿、立有契約、交付了房款、實際管理了房屋，又沒有其他非法行為，應認定買賣關系有效，手續不完善的，令其補辦手續。
在處理房地產買賣糾紛的實踐中應特別注意：任何單位和個人均不得進行私下買賣，凡私下買賣的，其買賣關系一律無效。
對房地產買賣糾紛，有的由行政主管部門處理，有的由人民法院審理。為保證買賣糾紛的妥善處理，有關當事人還應積極向處理糾紛的行政主管部門或審理糾紛案件的人民法院提供以下證件：
(1)房地產買賣合同，買賣中介人的姓名、年齡、地址及與當事人的關系，已辦理了產權轉移的應提供房屋所有權證和土地使用權證；
(2)買賣共有房屋的應提供其他共有人同意的證明書及包括承租人在內的放棄優先購買權的憑證；(3)買賣雙方付、收款的憑證。
三、常見問題
近年來，隨著人們生活水平的不斷提高，房地產逐漸成為一個重要的消費熱點，因房地產買賣而產生的糾紛也隨之增多。在對房地產案件進行申訴審查的過程中，發現一些法官和律師對以下幾個問題存在不同的認識：
(一)交易習慣的認識問題
在房地產買賣合同糾紛案的判決書中，法官在判決理由中經常會涉及交易習慣，交易習慣時常會成為法官判決的理由之一。但到底什么是交易習慣，不同的法官均有不同的理解和做法，正因為如此，法官行使自由裁量權具有較大的隨意性，動輒按交易習慣作出判決。比如，在一期房的買賣糾紛中，當事人雙方在訂立預售合同時沒有正式確定購房價格，價格條款遺漏了。而期房在幾年后交付時房價已猛漲了許多，賣方主張按交房時價格確定房款，買方則主張應依據我國《合同法》第62條第2款的規定，按訂立合同時的市場價進行履行。為此，雙方發生爭議。法官審理時認為，房價應按《合同法》第61條中有關的交易習慣來確定，交易習慣即期房的房價應在交付時確定。
對于現房交易來說，雙方簽訂合同遺漏了交房時間和付款時間，因種種原因賣方沒有即時履行交房義務，買方也沒有交付房款。在具備履行條件后，買方要求履行合同時，賣方因房價大幅上漲，不肯再按原價履行合同，于是提出解除合同。在確認合同是否解除的效力問題上，法官審理時認為對于商品房現房買賣來說，有“先付款后交房”的交易習慣，在沒有履行付款義務的情況下，賣方有權解除合同。在現房買賣中是否存在“先付款后交房”的交易習慣，在此暫且不論，但即使是存在“先付款后交房”的交易習慣，賣方是否享有法定解除權也值得探討。
(二)關于善意第三人的問題
在商品房糾紛案中，經常會有善意第三人出現，原本只出現在動產交易中的善意第三人，現在隨著不動產交易的增多，善意第三人也經常出現在房產糾紛中。但是在不同的法官眼里對于善意第三人身份的確認卻有很大的差異。有的法官對“善意”的認定標準比較寬泛，不知者即為善意，只要這個第三人主觀上不知道真正的權利人是誰，只要是簽訂了房屋買賣合同，即使沒有過戶，也應作為善意的第三人來看待，使其真正享有物權。有的法官對“善意”的認定標準較高，注重從客觀實際和履行手續上來確認，在房屋沒有履行過戶登記手續之前，不能認定為善意第三人，不享有對所買房屋的所有權，只能是普通的債權人而已。在我們所辦理的一起二手房屋買賣申訴案中，申訴人方某與被申訴人李某共同繼承了一處房產，直至涉訴時也未分割。房產被繼承之后，李某采用偽造簽名的欺騙手段以自己個人名義向房產管理部門申請領取了上述房產的所有權證。2002年12月28日，李某與張某訂立了《房屋買賣協議書》一份，將以上房產以5080元的價格出售，但因其他原因，雙方一直沒有辦理房屋過戶登記手續。2003年4月張某將該房屋重新裝修后居住使用至今。2004年5月，申訴人在得知實情后，向法院起訴，要求法院確認他與李某對此房屋享有共有權，并要求分割該房產。法院審理后，對方某享有房屋的共有權的事實予以認可，但認為此房屋的所有權已歸善意的第三人張某所有，遂駁回了申訴人方某的訴訟請求。在本案中，法官對張某是否是善意的第三人存在不同的認識。
(三)對房產開發商開具的收據的性質認定問題
房地產開發商在未取得商品房預售許可證時，往往便開始預售商品房，要求認購人交付一部分訂房款，在收到訂房款后，以收據形式交付給購房人，收據上寫明當事人的名稱、交付的具體金額以及所購房屋的具體門牌號碼。在雙方當事人出現糾紛后，這份收據就會出現兩個問題：一是這張收據是否具有協議的性質?二是購房人所交付的房款是什么性質(定金或預付金)?在一申訴案中，申訴人孫某在2000年向某開發公司購買一套商品房，雙方口頭約定價格為2800元/平方米，孫某交付了10萬元的房款，開發公司向其出具了收據，收據上載明了當事人姓名、名稱、已付價款、價款用途、所購房屋具體號碼等內容。2004年，房產開發公司向孫某交付房屋時房產市場價格已上漲很多，遂要求孫某每平方米漲價1000元，孫某不同意。由此，雙方發生糾紛，孫某認為收據就是合同，應按照合同簽訂時的房屋市場價格履行。開發公司認為，收據就是收據，收據不具有合同的效力，房屋價格應以交付時為準。在其他一些類似商品房預售糾紛中對已交的價款，當事人亦有分歧，購房人認為是定金，預售人認為是預付款。法官在審理時對收據和已付價款的認識亦有分歧。
