關(guān)于次承租人是否能享有對房屋的優(yōu)先購買權(quán)呢？次承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使應受一定的限制哦
2023-04-07 16:23:33 來源：法制法律網(wǎng)
一、次承租人的優(yōu)先購買權(quán)
關(guān)于次承租人是否能享有對房屋的優(yōu)先購買權(quán)，一直是學界爭論的一個問題，有的學者認為在租賃關(guān)系存續(xù)期間因出租人與次承租人不存在直接權(quán)利義務關(guān)系，出租人欲出賣房屋時，即使承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，次承租人仍不享有該項權(quán)利。
1、先購買權(quán)的設(shè)定給所有權(quán)的行使設(shè)置了一個合法的負擔，其以犧牲出賣人和第三人的合法利益為代價，換取對特定主體的特殊保護。轉(zhuǎn)租關(guān)系先于買賣關(guān)系而存在，將這種既存的社會關(guān)系穩(wěn)定下來，避免因出租房屋所有權(quán)的任意處分而使次承租人生活發(fā)生大的變動，應賦予次承租人享有順位在先的優(yōu)先購買的權(quán)力。
2、給次承租人以優(yōu)先購買權(quán)有利于簡公交易程序、降低交易成本、增進效率，此與優(yōu)先購買權(quán)制度設(shè)計目的相吻合。臺灣著名法學家王澤鑒認為：私法上有兩個原則：自由和效率。轉(zhuǎn)租賃關(guān)系從屬于私法這個范疇同樣要實現(xiàn) “自由和效率”，在轉(zhuǎn)租關(guān)系中，如何實現(xiàn)優(yōu)化配置、物盡其用是法律應當作出的價值選擇。
3、法律制度的內(nèi)在理念之一是保護弱勢，實現(xiàn)公平正義，較承租人而言，次承租人的合法權(quán)益更容易因房屋所有權(quán)的任意處分而受侵害。在這一涉及三方的法律關(guān)系到中，次承租人是真正的弱勢。給予次承租人優(yōu)先購買權(quán)符合公平正義的原則。
4、租現(xiàn)象在現(xiàn)實生活中廣泛而大量地存在，尤其在城市房地產(chǎn)交易中，許多寫字樓、店鋪及居民住宅等以轉(zhuǎn)租的形式存在。寫字樓、店鋪等的租賃權(quán)人出于商業(yè)利益的考慮，往往對租賃房屋投入了高昂的裝修費用、廣告費用及其他費用。而隨著人們對生活品質(zhì)的追求，甚至于住房等也往往涉及價格高昂的裝修費用。次承租人作為利用主體，其優(yōu)先購買權(quán)順位在先，既可避免其投入的成本遭受無謂的損失，也能夠避免社會資源的浪費，充分發(fā)揮物的經(jīng)濟效益。
二、次承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律特征
1、次承租人優(yōu)先購買權(quán)是以承租人的優(yōu)先購買權(quán)的存在為基礎(chǔ)。在轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，存在出租人與承租人，承租人與次承租人之間兩個租賃合同關(guān)系，次承租人與出租人之間無直接的合同關(guān)系。因而次承租人不能直接享有優(yōu)先購買權(quán)。次承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能在承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)才能存在。
2、次承租人的優(yōu)先購買權(quán)以承租人不主張的優(yōu)先購買權(quán)為前提。法律直接規(guī)定了承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，在承租人主張優(yōu)先購買權(quán)時，次承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。轉(zhuǎn)租合同法律關(guān)系的產(chǎn)生以原租賃合同關(guān)系為基礎(chǔ)，原租賃合同解除轉(zhuǎn)租合同應當解除，如果轉(zhuǎn)租合同的次承租人與原租賃合同的承租人都均等的享有優(yōu)先購買權(quán)，就喪失了承租的基礎(chǔ)地位。因此，只有在承租人不主張優(yōu)先購買權(quán)時，次承租人才能間接的主張優(yōu)先購買權(quán)。
3、轉(zhuǎn)租人的優(yōu)先購買權(quán)不得超越承租人優(yōu)先購買權(quán)的范圍。次承租人的優(yōu)先購買權(quán)是以承租人優(yōu)先購買權(quán)為基礎(chǔ)的，沒有承租人優(yōu)先購買權(quán)，就不能產(chǎn)生次承租人的優(yōu)先購買權(quán)，次承租人的優(yōu)先購買權(quán)應當以不超越承租人優(yōu)先購買權(quán)的范圍為原則。
4、次承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使應受一定的限制。由于次承租人與出租人之間無合同上的權(quán)利義務關(guān)系，次承租人不能直接向出租人主張優(yōu)先購買權(quán)，次承租人在先例優(yōu)先購買權(quán)時，應通過承租人來行使，即由次承租人向承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，承租人應以自己的名義向出租人主張該權(quán)利。
5、通知義務的承擔。合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以下同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”合同法規(guī)定了通知義務由出租人承擔。在轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，通知義務該由誰承擔，法律未作明確規(guī)定。由于出租人與轉(zhuǎn)租合同中，承租人作為出租人出租其所承租的房屋，因此，原合同的承租人應對次租人承擔通知義務。如果承租人履行通知義務，應承擔民事責任該民事責任應與出租人對承租人所承擔的民事責任不同。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹民法通則若干問題的意見（試行）》第118國家條的規(guī)定，出租人不履行通知義務，承租人可以向法院請求宣告該房屋買賣無效。但在轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中，出租人出賣房屋，應由承租人通知次承租人，如果承租人未履行通知義務，不能由此請求宣告該買賣行為無效。因為出租人與次承租人之間無權(quán)利義務關(guān)系。承租人的過失行為，不影響出賣行為的效力。承租人不履行通知義務，應當承擔相應的民事責任。這種責任一般表現(xiàn)為未履行通知義務而導致次承租人因要搬遷而造成的損失給予賠償?shù)呢熑巍?/p>
